도시지역, 특히 교통이나 주변 환경이 좋은 곳을 보면 생각보다 오피스텔이 많이 있습니다.
이런 오피스텔에는 생활에 필요한 가전제품이나 가구 등이 옵션으로 다 들어 있는 경우가 많아서 혼자 사는 사람들이나 신혼부부 등 젊은 사람들이 아주 선호하는 주거형태 중에 하나입니다.
그런데 오피스텔의 경우 건축법상 주거시설이 아닌 업무시설로 구분이 되어있기 때문에 세금의 부담이 높습니다.
그래서 오피스텔의 소유자들은 세금의 부담을 줄이기 위해서 오피스텔을 구입할 때 임대사업자로 등록 후 구매를 하는 경우가 많습니다.
이런 이유로 주거용으로 임대를 해주어도 전입신고를 하지 못하게 하는 경우가 많이 있습니다.
오피스텔을 계약해본 분들이라면 임대차계약서를 작성할 때 전입신고를 안 한다는 특약을 넣고 계약서를 작성하는 경우가 있었을 것입니다.
이를 어길 시에는 계약을 파기하거나 손해배상을 청구한다고 작성하기도 하는데 과연 이렇게 임차인이게 불리한 특약을 넣은 상태에서도 전입신고를 할 수 있을까요?
임차인 입장에서는 전입신고를 마쳐야 주택임대차 보호법을 적용받아 보증금을 지킬 수 있기 때문에 전입신고를 하고 싶지만 계약서상에 특약을 넣어놓았기 때문에 난감할 수밖에 없습니다.
이럴 때 어떻게 해야 하는지에 대하여 한번 알아보겠습니다.
먼저 오피스텔의 소유자는 왜 전입신고를 하지 못하게 하는 것일까요?
바로 세금 문제 때문입니다.
오피스텔을 구입할 때 임대사업자로 등록 후 구매를 하면 부가가치세를 환급받을 수 있고 기타 여러 가지 세제혜택을 받을 수 있습니다.
만약 임차인이 전입신고를 하게 되면 업무용이 아닌 주거용으로 판단이 되어서 환급받았던 부가가치세를 추징당하게 됩니다.
그렇기 때문에 오피스텔의 소유자들은 임대차 계약 시 전입신고를 안 한다는 특약을 넣는 것입니다.
그리고 또한 가지 이유는 업무용으로 사용할 때는 오피스텔이 주택수에 포함이 되지 않지만, 주거용으로 사용하게 되면 주택수에 포함되기 때문에 오피스텔 외에 다른 주택을 소유하고 있다면 다주택자가 되어서 종합부동산세 납부대상이 될 수도 있고, 양도소득세 또한 중과되기 때문입니다.
그렇다면 위에서 질문한 전입신고를 하지 않는다는 특약을 넣었을 때 전입신고를 못하는 것일까요?
판례에 따르면 오피스텔의 소유자가 주거용으로 사용한다는 것을 이미 알고 있었고, 전입신고를 못하게 하는 특약을 어기고 전입신고를 할 경우 손해배상을 청구한다는 등 이렇게 임차인에게 불리한 특약은 무효라는 판례가 있습니다.
실제로 오피스텔의 임차인이 보증금을 잃을까 봐 두려워서 특약을 내용을 어기고 전입신고를 하였고, 이를 이유로 임대인이 특약사항을 위반했다는 내용으로 소송을 걸었습니다.
그런데 판결의 결과는 임대인이 패소하게 되었습니다.
이유는 전입신고를 못하게 한다는 특약을 넣었다는 것은 이미 집주인이 계약 당시부터 주거용으로 사용한다는 사실을 알고 있었다는 반증으로 판단이 되었기 때문입니다.
판례상으로는 이렇게 나온 경우가 있지만 판례라는 것은 어디까지 판례이고 언제 바뀔지 모르는 것입니다.
문제가 생길 것 같은 집은 처음부터 계약을 하지 않는 것이 최선의 방법일 것입니다.
또 하나 판례를 보자면 업무용과 주거용을 겸용으로 사용하는 오피스텔을 임차하면서 계약서에 주거용으로는 사용하지 못한다는 특약을 기입한 경우에는 합법으로 판결이난 사례도 있으니 참고하시기 바랍니다.
정리를 해보자면 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 특약에 전입신고를 하지 않는다는 특약을 넣은 조항은 무효가 될 수 있다는 것입니다.
만약 전입신고가 정말 불가능하다면 임차인은 전세권 설정등기를 하는 것도 보증금을 지킬 수 있는 좋은 방법 중에 하나일 수 있습니다.
단 전세권 설정등기를 할 때는 임대인의 동의가 필요하다는 것도 알아두시기 바랍니다.
감사합니다.