오늘은 보유기간에 따른 양도소득세를 알아보겠습니다.
양도소득세를 계산함에 있어 양도차익(양도가액에서 취득가액 등을 차감한 금액)이 같다면 보유기간에 따라 장기보유 특별공제가 달라지므로 보유기간이 오래될수록 세금 부담이 적게 됩니다.
* 장기보유 특별공제 제외대상
1. 부동산이 아닌 자산
2. 보유기간이 3년 미만인 부동산
3. 미등기 양도자산
4. 국외 부동산
5. 조정지역 내 2 주택, 3 주택
장기보유 특별공제 계산은 다음과 같이 합니다.
장기보유 특별공제 = 양도차익 X 보유기간에 따른 공제율입니다.
장기 보유 특별공제에 따른 공제율은 다음과 같습니다.
* 2014년 1월 1일 이후부터 6년 이상 장기임대 주택에 대해서는 2%~10% 추가공제가 됩니다.
* 비거주자는 9억 이상 고가주택 양도 시 1세대 1 주택 특별공제가 적용되지 않습니다.
* 양도자산의 보유기간 계산은 어떻게 하는가?
양도자산의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미하는 것으로 자산의 양도일 또는 취득일이 언제인지는 양도소득의 귀속 연도, 장기보유 특별공제, 세율 적용, 비과세 감면요건의 판단 시 중요한 기준이 됙 때문에 매우 중요합니다.
[양도 및 취득시기]
원칙 : 대금을 청산한 날.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등기 등록 접수일, 명의 개시 일부 터합니다.
2. 대금 청산 전에 등기한 경우 소유권 이전 등기 접수일로 합니다.
3. 장기할부조건 매매의 경우 소유권 이전등기 접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날로 합니다.
* 장기할부조건매매.
계약금을 제외한 당해 자산의 양도대금을 2회 이상 분할하여 월부, 연부 등의 방법으로 받고 당해 자산의 소유권 이전 등기 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상 인 조건의 매매를 말합니다.
4. 자기가 건설한 건축물 - 사용검사필증 교부일 또는 가사용 승인일 중 빠른 날로 합니다.
- 무허가 건물일 경우 사용 개시일로 합니다.
5. 상속재산 - 상속개시일부터 합니다.
6. 증여재산 - 증여등기일부터 합니다.
7. 민법 제245조 1항에 의한 취득재산 - 점유 개시일로부터 합니다.
8. 공익사업으로 수용되는 재산은 다음과 같이 합니다.
ㄱ. 대금청 산일, 등기접수일 수용개시 일중 빠른 날로 부터합니다.
*수용개시일 : 토지수용위원회가 재결로써 수용을 개시한 날.
ㄴ. 소유권 소송으로 수용보상금이 공탁된 경우 소유권 소송 판결확정일로 합니다.
* 양도소득 기본공제는 팔 때마다 공제를 받을 수 있을까?
양도소득세 계산 시 양도소득에서 공제되는 양도소득 기본공제(연 250만 원)는 1년에 한 번만 공제받을 수 있으며 같은 해에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 부동산의 양도금액에서부터 순차로 공제하며, 양도소득세가 감면되는 부동산과 감면되지 않는 부동산을 양도하였을 경우 감면되지 않는 부동산 양도소득에서 공제받을 수 있으며 미등기 양도의 경우 공제받을 수 없습니다.
* 부동산 양도에 대한 양도소득세의 세율은 어떻게 될까요?
양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용합니다.
*양도소득 세액 계산 특례 보완으로 둘 이상의 세율이 동시에 적용되는 자산양도 시 : 높은 세율을 적용하니다.
예를 들어 투기지역 내 1세대 3 주택(16~52%) 1년 미만 단기 양도(40%)등 여기서 포인트는 누진세율 +`0% 와 40% 중 또는 50% 경합 시 세액이 큰 것으로 적용하는 것입니다.
* 양도소득세는 언제까지 신고, 납부하여야 하며 기한 내 신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있는 것인가?
1. 예정신고납부란?
양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정신고기한 내에 주소기 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.
*예정신고를 하지 않을 경우 무신고 및 무납부 가산세가 부과됩니다.
2. 예정신고, 납부기한은?
토지 또는 건물 부동산에 관한 권리 기타 자산을 양도한 경우 그 양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다.
토지거 래게 약 허가구역 안에 있는 토지로써 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 토지거래허가(해제) 일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 합니다.
무담보 증여일 경우에는 증여일 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 합니다.
3. 예정신고를 하지 않은 경우 에는 무신고 가산세 및 납부불성실 가산세를 부과합니다.
예정신고기한 내 신고하지 아니하거나 불성실하게 과소 신고한 경우에는 고의적 의무 위반의 경우 40%, 단순 무신고한 경우 20%, 단순 과소신고의 경우 10% 의가 산세를 추가하여 납부하여야 하므로 세부담이 커지게 됩니다.
*2017.7.1 이후 양도부터(국세 기본 법령 부칙 10조 2항)
신고불성실 가산세액 게산 기준을 산출세액에서 무신고 납부세액으로 변경되었습니다
무신고(과소신고) 납부세액 = 산출세액 -세액공제, 세액감면, 기납부세액
세액 납부 없이 수정신고, 기한 후 신고만 한 경우에도 무신고, 과소신고로 가산세 감면 적용합니다.
감사합니다.